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中国房地产业协会蔡云:文旅产业更多的载体是房地产

新浪财经讯今日,由《证券日报》社主办,北京房地产业协会指导举办的“2019中国文旅产业投资价值峰会”在京召开。中国房地产...

新浪财经讯 今日,由《证券日报》社主办,北京房地产业协会指导举办的“2019中国文旅产业投资价值峰会”在京召开。中国房地产业协会商业文化旅游地产委员会秘书长蔡云出席并发表了主题演讲。

她表示文化是基础,文化是保证旅游的一个持续和增长发展的重要灵魂,所以文化和旅游发展对整个传统产业结构起到了最根本的促进作用,不仅仅是旅游,更重要的是文化旅游。

她还表示,可以看到旅游与房地产的融合发展。旅馆房地产,餐馆房地产业,咖啡店、酒吧、公共剧场叫城市综合体,小镇……所有这一切都是旅游业跟房地产业的融合发展。

以下为具体内容:

尊敬的媒体界朋友,尊敬的同行以及其他的朋友们:

大家下午好!

今天的会叫文旅产业的投资峰会,为什么呢?我在这个文旅产业投资问题上也做了思考,为什么叫文旅地产?为什么叫文旅产业地产?可以说,文旅产业的载体是房地产,或者说更多的载体是房地产。有酒店、宾馆、餐饮、住宿等等载体,因此,今天的题目叫“文旅产业地产投资研究”。

刚刚过去的重大事件“四中全会”的结束,我非常赞同也非常钦佩证券日报在这个恰如其分的时候开这样一个会,在四中全会给我们指明了方向的情况下,我们怎样探讨文旅产业地产?

我们在想文旅产业投资市场,首先回想一下中国房地产的发展。为什么现在文旅产业发展跟房地产有密切相关的关系呢?可以说宏观市场的发展催生了房地产市场多元化的发展。我们知道,轰轰烈烈的中国房地产在经过30年的高速发展,跟中国经济同速增长。到现在1-9月份我国的经济增长率是6.2%。可以从全年看,也就大概维持在这样一个水平。回过头来看房地产,我们知道政策的持续调控“房住不炒”;另外,产业增速放缓;投资规模和销售额增速也在下降。这时候作为一个房地产,怎么样适应形势?为形势去调整自己的方向呢?因此,就催生了房地产企业多元化的发展。头部企业的100强当中,90%的企业都在投身于文化地产、旅游地产、商业地产、产业地产等等健康产业,五花八门的跟我们产业沾边的东西都有了房地产业行业的身影。为什么房地产业可以做这个?我们知道,房地产业的行业视角,在房地产行业当中,可以看到,房产20年的增速在改革以后高速发展。汽车前三季度数字告诉我们,A股的汽车类企业八成以上在今年上半年呈现下滑趋势。这三个增长级的产业当中,我们的增长级,房地产行业仍然在强大的资金基础和20年的积累上占据了产业的制高点,我们可以通过资金去做其他产业的投资。我们搞了这么多年,万科、龙湖等企业叫城市运营商,通过房地产开发对城市有一个带动,所以我们有广泛点对点、一对一的C端,这是房地产企业转行做旅游地产的基础。

再看社会经济分析。国民经济正持续发展,而且持续的得到优化。从高速度到高质量发展过程当中,我们可以看到整个社会经济发展向一个更高质量发展的过程当中。今年第三产业已经占到GDP的54%了,同时第三产业的贡献率达到了60%。可见,第三产业对服务业的发展,对整个行业发展有巨大的拉开作用。

由此看来,为什么社会要发展、要创新?旅游、健康、医养等等产业在过去都是没有的,新产业的创新也拉动了经济的发展。大家知道,消费对我们的拉动是更大的,每到过年过节各个景点都是人满为患,消费的拉动就更大了。我们国家是包容性、普惠性的增长,这对经济有一个重大的影响。在前三季度可以看来,消费的增长也达到了60%以上。

我国文旅产业的发展分析。旅游产业迅猛发展,在旅游发展当中,虽然旅游去年是5点多万亿元,房地产15万亿元。但是,作为旅游这个行业来讲,全年实现旅游收入大概5.97万亿元,确实同比增长了10.05%。但是可以看出来,旅游是市场发展当中一个最大的作用就是拉动了经济发展,旅游是一个无烟产业,旅游带动了经济的发展,同时旅游带动了市场联动性的发展,对我们国家的经济发展起到了重要的作用。旅游对第一产业是怎么拉动的?对第一产业农业、乡村旅游、振兴乡村商业等等都有拉动作用。旅游对第二产业的拉动,现在那么多主题乐园、工厂制造等都是在旅游拉动第二产业中体现。第三产业是文化、旅游、交通、健康、娱乐等等,整个拉动了我国一、二、三产业的发展,是产业发展的龙头。

再说一个文旅产业。为什么文跟旅放在一起?房地产协会在2008年做了一个中国旅游房地产委员会,我们发现很多开发企业在做地产时没有抓住旅游这个魂,甚至是为卖房而做地产,导致了旅游产业畸形的发展,同时对开发企业继续的可持续发展也带来不好的影响。文化是基础,文化是保证旅游的一个持续和增长发展的重要灵魂,所以文化和旅游发展对整个传统产业结构起到了最根本的促进作用,不仅仅是旅游,更重要的是文化旅游。

对消费者市场,随着人们对美好生活的向往,人们对消费短期包括观光游达到了消费的愿望,更多的是休闲旅游,所以对消费市场也有很大的拉动作用。一个旅游景点如果只待1天而不住下,产生的消费额是多少。住下体验型的消费又是多少?因此,它对市场有很强的拉动力。相关的资源产合都会对旅游产生非常大的促进作用。这是文旅地产对社会的作用。

我们可以在一起想一想,什么是旅游?天天的国内国外四处旅游,旅游究竟是一个什么样的东西?旅游最根本的目的,为什么要去旅游?一个娱乐型的标准,为什么要娱乐?生活的向往,为什么会有这种向往?因为生活好了,吃住行解决了,需要更高一层次的消费了,这就是旅游的产生。旅游不仅仅是一个单一的产业,是一个产业群。为什么房地产进入这个行业作为一个投资重点,就是因为把多样性、分散性,包括景点经营的餐饮业、旅游业结合在一起了,这就是旅游产业跟房地产业结合最基本的东西。旅游为什么要作为我们行业最重点的东西,这就是旅游的重要性。

我们再看旅游的要素组成。今天我在来之前在休息室看到了赤城的领导。赤城一个山清水秀的地方,为什么要把旅游作为龙头呢?包括了自由资源,包括了旅游设施,包括了旅游服务,赤城要做的旅游和我们要做的旅游必须是三大要素共同融合。中国旅游资源博大精深,但是在夸奖自己好山好水好风光的时候,我们把它作为旅游资源,有没有吃穿住娱乐行?有没有配套完善,给大家一种很友好的空间?如果没有这个,旅游资源是空谈的,它没有复合型的发展。

从整个发展来讲,要素是旅游资源,包括旅游设施和旅游服务,包括劳务行为、管理行为,不仅仅是建设了一个旅游景点,不仅仅是建了一批房子,更重要的是运营维护管理达到了旅游时人的心情满足的要求,这是最高度的产业融合。

我们来看一看实际的旅游是怎么回事。2000年左右第一批以分时度假为代表的海南旅游地产概念初期,到现在我们是怎么借鉴国际上的旅游经验。现在的旅游在19世纪产生的,这个旅游把整个经济带入了一个新兴的行业,大家知道旅游能带来收入,也是新行业的基础。第二,旅游业的持续发展,包括现在旅游业持续发展已经超过了石油和汽车,成为了世界第一大产业。在我国也是,随着市场的发展,旅游产业成为拉动GDP最好的聚合武器,也顺应了世界的经济发展。第三,国际旅游业在世界出口中达到了8%以上。到2020年整个国际收入是16万亿美元,这个数字是非常大的,比其他任何一个经济所带来的拉动性都更具持续性。

旅游地产怎么诞生的?一开始讲了旅游和地产,为什么不是旅游和投资,旅游和投资又是什么关系?1-9月份我国上升了28%。有一部分在于固定投资当中多了一些经营性的物业投资,而不是像原来的房地产建了以后卖,是进行短期利益获利的标准。个性化的旅游已经不能满足一般老百姓的需求了。方式也发生变化了,特别是在地中海沿岸盖了一批房子,更多的是为了旅游的好风景,同时好居住、好消费、好娱乐。这个情况下,地中海成为了世界的度假中心。旅游度假最开始的崛起是在地中海。

我们都去过法国、瑞士,也建了很多别墅,充分利用使用率,而造成了旅游地产分时度假的模式。这个在国外已经非常风靡了。第三是美国,当时进入了紧缩期、泡沫期,包括婴儿潮,造成大量房子积压。我们可以看到,中国在旅游地产方面也遇到了这种问题,在有些景区建了大量旅游产业房子,现在经常是没有人居住,或者是居住率非常低。这种情况下,对房地产业特别是旅游产业就有一个很好的基础。为了充分盘活资产,特别是联想到我们怎么盘活我们的资产资源,也可以做到旅游的分时度假。多业态旅游产品就出现了。包括宾馆、饭店、民宿等等也是我们现在所做的市场。

旅游产业与房地产的融合发展。以英国为例,英国是1840年首次组织了火车专列旅游,才标志着旅游业在英国的诞生。当今,旅游占世界收入的5%左右,日不落帝国多少人都去过,去干什么了?去参观、游览、体验,这就是旅游的诞生,也是旅游的吸引力。我们关键要看的,他们在确定的英国协议界定旅游包括什么,包括旅馆、餐馆、咖啡店、公共场所、夜总会、体育馆、展览馆,所界定的13个产业部门当中,可见,英国的统计数字比我们国家作为旅游统计数字要更广泛些。我们可以看到,所有的这些东西基本上靠什么来承载呢?我总体上给他一个屋子,给他一个固定的产业,给他一个固定资产。可以看到,旅游与房地产的融合发展。旅馆房地产,餐馆房地产业,咖啡店、酒吧、公共剧场叫城市综合体,小镇……所有这一切都是旅游业跟房地产业的融合发展。

我国的文旅产业怎么构建产业新未来?我们想想现在居住的1.0-2.0-3.0-旅居时代,冬天更多的是去候鸟式的海南,夏天候鸟式的去长白山,进入了3.0时代。第二,休闲度假应运而生了,生活好了。第三,城市的迅猛发展,大家对休闲有了新的追求,特色旅游产品的释放带来了巨大的空间,大众观光产品不再是看一眼就走,更多的是闲下来休息,形成了新的消费聚集地。

再看市场供给,百强企业一半以上进入了文旅产业,信手可得。包括万科、碧桂园、华侨城等进入了文旅产业,有的还做的非常好。以前是在风景区盖一片小区,然后去卖房,卖房以后就走,留给物业管理,这是房地产短期销售带来的效益。现在不是了,现在要全产业链,从住-行-康-养,到最后的打理和管理都是产业系统产品了。我们开发企业知道,大盘开发的时代,规模性开发时代造就了房地产企业的城市运营。进入城市以后,是我们可持续发展的一个必由之路,必须这么做开发企业才有前景和出路。

落到今天的主题,旅游地产的投资市场究竟有多大的前景?现在的中国经济仍然在增长,这是我们2018年全球经济实体的增速,我们仍然在前列。第二,城市化进程,现在大量的人口释放,大量的城市群要发展,有这么多农村人口要进城,带来的居住需求。同时,农村本身的空心化也存在,农村需要建设美丽乡村、需要吸引城里人逆城市化去消费,这是我们发展的一个扎实推进的抓手。第三,旅游业迅速发展,旅游业不再仅仅是观光,更多的是复合型的,复合型的发展拉动了整个产业的升级换代。所以,消费升级包括很多大场景的消费,比如环球中心、迪士尼都需要大场景体验化、移动化、个性化,这已经具备了基础。特别是5G时代的到来,等等这一切都是文旅地产发展前景的利好分析。

文旅地产确实是已经到了发展的高峰期,也是一个风口期。怎么做好文旅地产的发展呢?在这里特别跟开发商说一句,关心好国家积极倡导的一切,同时关注好消费和消费的心理需求,更重要的是以开发企业或者投资者的强大组合能力共同打造精品产品。首先要忠实市场,其次是忠实你自己的内心,你要给市场带来些什么,这样才能塑造一个最好的产品贡献给社会。

谢谢大家!

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