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澎湃:从江一燕别墅案看社区治理 不能一拆了之

原标题:城见|从江一燕违建别墅案看社区治理女演员江一燕位于北京顺义丽京花园小区的别墅,在其于社交媒体自曝获得“美国建筑大...

原标题:城见|从江一燕违建别墅案看社区治理

江一燕获奖别墅。 美国建筑大师奖官网 图

江一燕获奖别墅。 美国建筑大师奖官网 图

女演员江一燕位于北京顺义丽京花园小区的别墅,在其于社交媒体自曝获得“美国建筑大师奖”后,被人举报“私自改扩建”,且历时六年以上。处理该举报的规划部门称,该工程“未依法取得规划审批手续”,案件已经已送城管部门。顺义城管部门则已确认该建筑物涉嫌违法建设,并做出立案决定。大家都非常关注后续结果。

这是一个非常有娱乐色彩的新闻事件,在目前有点“娱乐至死”的时代里,类似的事件并不少。向前说,有郭美美拿着公益组织的名头来炫耀,结果引起了全国人民的关注,后来即便有经济学家在电视节目上帮助其洗白,也无济于事。

还有一位香港商人的公子,在参加一个访问团赴广西进行商务考察期间,脱团参加私人宴请,然后在社交媒体上晒出对方的热情招待。这一看似礼尚往来的行为,结果引发了刑事调查。因为这个有一位公职人员参加的宴请中的食材,包括了国家重点保护动物穿山甲。(后来,那名参加宴请的公职人员因犯受贿罪被检察机关依法逮捕了。)

这充分说明,互联网时代,信息的传播可以普遍提升公众的辨别力与判断力。

那么,江女士违建别墅的命运会如何呢?

违建别墅如何处置

笔者想起多年前经历过的一个案件。一个连排别墅的社区里,有老两口发现邻居把自己的房子给改造了,影响到了双方共用的承重墙。老两口找到物业公司,希望物业公司以违反了《小区管理规约》为由予以制止,结果物业公司不敢出头。去城管部门投诉变更规划,结果城管部门也不予理睬。被逼无奈,老两口以侵权理由起诉到法院,结果法院认为没有实质影响为由驳回。这件事,想必会给老两口心理上留下巨大阴影。更严重的问题是,原来这种事情是没有人管的。

近期也发生了一件类似的事。笔者之前的一个当事人吴先生,发现邻居(非常巧,也是一位明星)也在改建自家的房子,而且更过分的是,这位邻居认为自己门口的树影响了风水,直接把树移到笔者当事人车位旁边去了,双方为此发生了冲突。双方都报了警,冲突停了,树的矛盾没有解决。经过法律咨询,吴先生决定向主管部门反应,几个月下来也没有消息。最后,吴先生严重喜欢上了12345(在北京叫“市民热线”,各地正式称呼不一),据说经常打上一打。用他的话讲,这件事没有人管了,无论如何得想办法。

回到江女士的违建别墅上。首先要说的是,其所在的小区比较不简单。媒体调查称,丽京花园坐落于首都机场旁的温榆河畔,占地面积22.7万平方米,总建筑面积10万平方米,是北京高档涉外公寓、别墅区之一。据某售房平台显示,目前该小区二手房价格在6万元左右/平方米。一栋地上三层、地下一层的别墅,网上报价为2500万元。

从法律角度来讲,几个问题要说清楚。依据一些媒体的报道,这个别墅建了有五年以上(举报者说快七年了)。这期间肯定涉及是否改建、扩建等问题。但不管改建还是扩建,都涉及合法建设还是违法建设的问题。从媒体披露的信息来看,这个别墅非常可能涉及违法建设,在有人举报后,主管部门已经予以立案。但我们需要关注的是,这个涉嫌违法建设的别墅,是在改建扩建存在了五六年,而且还获得了“美国建筑大师奖”后,通过举报的方式才由主管部门获得重要线索,对违法建设行为予以立案的。

何其迟也!

从上面所述笔者经历的两个案例来说,这种事情发生后,相关业主确实依法依规寻求救济了,但结果是一个放弃了,一个被迫采取了另类的救济方式。那么,江女士的违建别墅现在已经被立案了,后续会如何发展呢?

笔者现在比较担心两种结果。

第一种结果,此事不了了之。鱼的记忆只有七秒,大众的热情与关注也不会持续多长时间。时间一长,这件事会沉入水底。当公众的目光又被其他更为刺激的事件所吸引之时,这件事的解决可能回到以前的轨道。一切都是熟悉的味道、熟悉的配方。

第二种结果,城管部门下令予以拆除,并且恢复原状。当然,理由也非常明晰:事实清楚,证据确凿,依据明确。

很多人会困惑,担心出现第一种结果可以理解,为什么会担心第二种结果?

社区治理需要有共同遵守的规范

回答这个问题之前,仍然先要简单把违法建筑这样一个法律问题解释一下。大家可以简单理解为,任何一个建设行为,都需要规划主管部门的批准,比如颁发建设工程规划许可证,并据此取得施工许可证。没有取得建设工程规划许可或者未按建设工程规划进行施工的行为,就是违法建设行为,相关建筑物就会被认定为违法建筑。

那么违法建筑如何处理呢?拆除、没收、罚款并补办手续。没收会有很多麻烦,以这别墅为例,怎么没收?人家即使违建了,土地上的使用权也是人家的啊!因此,没收实在不太可行。

那么,进行罚款并补办手续的方案呢?理论上,这是可行的。但这是个技术活。为什么这样讲?因为补办手续需要审查前提条件,即这个违法建筑,虽然建设不合法或者建设不符合之前审批的工程规划,但由于不违反国家强制性规划,也没有造成其他影响,那么,本着不再浪费社会资源的前提下,完全可以根据规定,对此违法违规行为进行罚款,并要求当事人在一定期限内补办相关手续。

但这种处理也许会存在一些风险。比如事件一旦摆在风口浪尖上,如果这样处理,会不会让人抓到把柄,让公众认为做出处罚的行政机关有寻租行为?另外,这确实需要魄力,审查清楚规划细节,拿捏准确处罚力度,做到责罚相当。

因此,最简单的处罚决定是依法拆除。简单、明确。

真正的问题是:问题真正解决了吗?

对当事人来说,是认为自己比较倒霉,太大意赶上了这一股风,还是从此学会敬畏规则了?对那些想再建设一下自己家园或者改变一下风水的人,能否起到一种警示作用,让他们以后不敢触犯红线?

还要问一个小问题:为什么这样的违法行为,总是在违法建设者已经投入了大量金钱和精力以后,甚至是被举报以后,才会被主管部门发现?

因此,笔者更想讨论的是,这件事折射出的是,这个小区里边缺乏真正的治理!

社区治理是从国家治理、社会治理、城市治理的社会管理角度延伸出来的一个概念。十九届四中全会决定要求的“推进国家治理体系和治理能力现代化”,最终需要落地在每个社会单位上,而社区治理就是这样一个社会单位。目前的城市,社区早已替代计划经济时代的单位家属院和传统的独门独院,成为一个城市的载体。因此,社区治理会越来越成为社会治理是否有效的风向标。

那么,为什么说江女士的违建别墅事件能够证明,该别墅所在的社区即丽京花园缺乏治理。我们先简单了解一下社区。

从普通人的角度看,社区就是自己居住生活的地方,作为业主,这个社区里边有自己的家。因此,安居是自己对社区的最大诉求。

从法律角度上看,这种社区不仅仅从形态上区别于传统的独门独院,即便在法律性质上,也已经有《物权法》专门制定一章“建筑物区分所有”来进行规范。说白了也简单,社区里边人多,大家除了自己的小家以外,还得有公共的设施设备与公共部位来进行配套,这样才能够维持大家的基本居住安全与正常运行。

与此同时也就产生了共同事务与共同需求,而这种共同需求就表现为专业公司的物业服务与物业管理活动。

人一多,共同事务一多,规则就必须要配套。比如一个会场,应当要有会场秩序;一个组织,需要有组织纪律。社区也同样如此,既然大家住在一起,就需要共同遵守一些规则。这种事情不难理解,即便在传统村庄里边,也需要有村规民约进行规范。通俗来讲,国有国法、帮有帮规、村有乡约。

为什么违章建筑治不了

说了这么多,就是想解释,对一个社区内某人大张旗鼓地改建、扩建房屋这件事,至少有以下几种方式予以制止:

第一种,邻居业主发现后制止。理由当然可以是这种行为侵犯了自己的权益,也可以是这种行为违反了社区内全体业主的规则。这种约束在目前的情况下,往往会重蹈上述笔者经历过的事例之覆辙。

第二种,负有服务与管理义务的物业公司予以制止。物业公司对全体业主负责,擅自改建、扩建的行为必然不被允许,物业公司履行职责本来就是分内之事。

第三种,由对市内规划建设行为负有管理职责的行政主管部门去制止。这些部门,对违法建设行为一发现就应予以处理。并非依靠有人举报才去发现。

而从这件事本身来看,如果不是女星自己有些“作”,非得以甲方身份去拿这个“美国建筑大师奖”,并在社交媒体上自曝,这件事不会这么轰动。如果没有人网上举报,估计相关部门也不会立案调查。

有这个获奖别墅可以持续建设五年以上时间为证!

因此,江女士在多次改变设计进行建设的时候,估计没有考虑过会不会违法的事情。也没有任何类似的警示让她心生敬畏、心生顾虑。好在媒体曝光之后,她已经公开致歉了。

周边的业主,很多时候的态度是暧昧的。媒体调查显示,江女士所在小区内“自改现象普遍”,“很多买房人看中的就是这个别墅区可以修改自己的房子,只要邻居同意就可以”。至于表达异见的其他业主,他们的遭遇,一如上述笔者经历的两个案例所示。

物业公司呢,至少是一种默许的姿态(否则业主想在社区里边进行建设是根本不可能的),在江女士违建别墅一案中正是如此。在社区治理中应当发挥重要作用的专业服务公司,在现实往往患得患失,没有真正服务好,也没有真正管理起来。

至于职能部门呢,显然在江女士一案中,建设了五年以上的违章建筑一直没有被发现。

一句话,一些社区里边的改建、扩建别墅行为,没有人管。

如果要反思,应该从这里开始。

不能一拆了之

善治病者治未病。

法律最大的价值,不在于惩罚,而在于规范。惩罚最大的价值,在于警示。一旦法不责众,违法便成为一件自然而然之事。因为违法成本低啊。

因此,江女士违建别墅事件的根本,在于完善社区治理体系。让这个范围内的群体有一种共同的价值观与行为规范。而建立这种共同行为准则,就是一种治理。

俗话说,扬汤止沸,不如釜底抽薪。江女士的违建别墅,最佳的处理时间是在她想改建、扩建之时,就得知道必须依法申请,否则不要擅自行动。其次是现在,但不是一拆了之。

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